Antes la frecuencia y el porcentaje de todas las subas se pactaban al inicio, por adelantado. Ahora, cambió, surgen cada vez de un cálculo que puede resultar algo complejo y que permite conocer enseguida el nuevo monto mensual.
En los últimos años lo más común era negociar subas semestrales, pero la ley 27.551 ordenó que sobre el precio mensual del alquiler "sólo pueden realizarse ajustes anuales".
La norma entró en vigencia el 1° de julio de 2020 y es aplicable sólo para los contratos firmados a partir de ese momento. Por eso, las primeras actualizaciones con el nuevo método se empezaron a hacer un año después, en julio de 2021. Al comienzo, fue con niveles de ajuste del 41%.
Con el paso de los meses, en tanto, cada vez más inquilinos van llegando a su primer aumento, a medida que sus contratos cumplen un año. Por estos días el sistema les arroja ya un incremento del 47%, que deberán afrontar en los 12 meses siguientes.
¿Cómo se define el porcentaje de aumento anual?
La ley indica que los ajustes deben realizarse "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".
Es decir, que los aumentos deberían quedar en un punto medio entre lo que hayan avanzado en un año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad encargada de elaborar y publicar ese índice, al que llamaron Índice para Contratos de Locación (ICL).
El valor actual del ICL y todos los anteriores se pueden consultar en esta web del BCRA. De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL arrancó en 1,0; que en enero de 2021 ya era de 1,14; y que en septiembre llegó a 1,51. Desde el inicio avanzó un 51%.
¿Cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler?
Paso 1: averiguar los ICL. Hay que consultar aquí, por un lado, cuál era el ICL el día en el que se inició el contrato; y por otro lado, el valor del ICL exactamente un año después, es decir, cuando toca hacer la primera actualización.
Por ejemplo, el 1° de septiembre de 2020 el ICL era 1,02 y el 1° de septiembre de 2021 el ICL fue 1,50.
Paso 2: calcular la variación. Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL del día del inicio del contrato. El número obtenido representa la variación exacta del índice durante el primer año de alquiler.
En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 1,50 dividido 1,02. Como resultado se obtiene un valor de 1,470588. Eso implica que habrá un aumento del 47,06%.
Paso 3: calcular el nuevo monto. Lo que resta es tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
En el ejemplo, si desde septiembre de 2020 se venían pagando $ 40.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 1,470588. La cuenta arroja $ 58.823: ese será el alquiler mensual que se deberá pagar entre septiembre de 2021 y agosto de 2022 inclusive.
¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?
En los últimos meses distintos actores vinculados a los alquileres desarrollaron calculadoras online gratuitas que les permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.
Funcionan todas del mismo modo: se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto que se venía pagando, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
Dos calculadoras sencillas que se pueden utilizar son:
- Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.
- Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).
¿Cómo se ajustan los contratos firmados antes de la nueva ley?
Los inquilinos que viven en propiedades que alquilaron antes del 1° de julio de 2020, es decir, cuando aún no estaba en vigencia la ley 27.551, siguen sujetos a las reglas previas.
Con lo cual, tendrán que pagar los aumentos probablemente semestrales que hayan acordado con el propietario en el contrato firmado. Será así hasta que éste se termine y les toque renovarlo.
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