Inviolabilidad de la propiedad privada: cómo es la reforma que endurece expropiaciones y agiliza desalojos

El Senado se prepara para debatir el jueves próximo uno de los proyectos más emblemáticos de la agenda impulsada por el presidente Javier Milei: la denominada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que sufrió numerosas modificaciones (hubo 13 versiones) desde que obtuvo dictamen el pasado 20 de mayo y que llega al recinto convertida en una profunda reforma de la legislación vinculada al derecho de propiedad.

Aunque el título remite a una protección reforzada de la propiedad privada, el texto avanza sobre una variedad de normas y alcanza aspectos tan diversos como las expropiaciones, los desalojos, la regularización dominial, la adquisición de tierras rurales por extranjeros, el manejo del fuego y la organización de los registros inmobiliarios.

Uno de los núcleos centrales de la propuesta es la modificación de la Ley de Expropiaciones. El proyecto establece que las declaraciones de utilidad pública deberán interpretarse de manera restrictiva y justificar de forma específica el fin perseguido, al tiempo que exige que toda expropiación sea idónea, necesaria y proporcional para alcanzar ese objetivo, publicó el portal Parlamentario.

La iniciativa también mejora las condiciones de indemnización para los propietarios afectados. Entre otros cambios, incorpora expresamente la posibilidad de reconocer lucro cesante cuando pueda acreditarse de manera objetiva, fija que la valuación del bien debe realizarse antes de cualquier anuncio oficial vinculado a la expropiación y dispone mecanismos de actualización monetaria hasta el momento del pago efectivo. Además, ratifica que no podrá producirse la transferencia del dominio sin que previamente se haya abonado la indemnización correspondiente.

Otro de los capítulos con mayor impacto político es el referido a los desalojos. El proyecto convierte estos procesos en trámites sumarísimos y habilita mecanismos que permiten obtener la restitución anticipada de inmuebles en determinados casos, especialmente cuando se trate de ocupaciones irregulares o cuando el derecho invocado por el propietario presente suficiente verosimilitud.

En paralelo, se agilizan las notificaciones judiciales y se amplían las facultades de los oficiales de justicia durante los procedimientos de lanzamiento, incluyendo la posibilidad de requerir auxilio de la fuerza pública y otras medidas destinadas a garantizar el cumplimiento de las órdenes judiciales, destacó el portal Parlamentario.

Sin embargo, a diferencia de borradores anteriores, la versión que llegará al recinto incorpora una cláusula específica de protección para personas vulnerables. El texto establece que cuando existan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes antes de ejecutar el desalojo y contemplar soluciones habitacionales transitorias, sin suspender por ello el proceso.

La reforma también introduce cambios significativos en la Ley de Tierras Rurales. Si bien mantiene la prohibición para que Estados extranjeros adquieran tierras rurales en el país, elimina varias de las restricciones actualmente vigentes y flexibiliza los mecanismos de autorización para otros actores extranjeros. Incluso incorpora el criterio de silencio administrativo positivo, por el cual determinados permisos podrán considerarse otorgados si la autoridad competente no se expide dentro de los plazos previstos.

 Otro aspecto relevante es la modificación de la Ley Pierri de regularización dominial. La nueva redacción exige acreditar posesión pacífica, ostensible y continua durante diez años para acceder al beneficio y limita su alcance a inmuebles destinados a vivienda única y permanente, aunque incorpora una previsión específica para agricultores familiares.

En materia ambiental, el proyecto deroga disposiciones incorporadas a la Ley de Manejo del Fuego y redefine el esquema de restricciones posteriores a los incendios forestales, un punto que anticipa cuestionamientos de sectores ambientalistas y de parte de la oposición.

La iniciativa se completa con una amplia reforma de la Ley de Registro de la Propiedad Inmueble. Allí se promueve la digitalización de trámites registrales, la utilización de firma digital, la creación de una Red Federal de Publicidad de Inhibiciones y de una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria, además de la conformación de un Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, consignó el portal Parlamentario.

Considerado por el oficialismo como una de las principales reformas institucionales del período legislativo, el proyecto busca fortalecer las garantías de los propietarios frente al Estado y frente a ocupaciones irregulares, al tiempo que procura generar un marco más favorable para las inversiones. La discusión en el recinto permitirá medir hasta qué punto el Gobierno logró reunir los consensos necesarios tras casi dos meses de negociaciones y sucesivas revisiones del texto.

Puntos principales de la norma

Expropiaciones más restrictivas

- Obliga a justificar de manera específica la utilidad pública.

- Exige que la expropiación sea idónea, necesaria y proporcional.

- Refuerza el derecho a indemnización del propietario.

Mejoras en las indemnizaciones

- Incorpora el reconocimiento del lucro cesante cuando pueda acreditarse.

- Establece que el valor del bien deberá fijarse antes de cualquier anuncio oficial de expropiación.

- Actualiza las indemnizaciones por IPC más intereses hasta el pago efectivo.

Pago previo obligatorio

- Impide la transferencia de dominio al Estado sin el pago íntegro de la indemnización correspondiente.

Desalojos más rápidos

- Convierte los juicios de desalojo en procesos sumarísimos.

- Habilita la restitución anticipada de inmuebles ocupados ilegalmente.

- Agiliza notificaciones y procedimientos judiciales.

Protección para sectores vulnerables

- Obliga a la intervención de organismos sociales cuando haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad.

- Establece un plazo de hasta diez días para coordinar soluciones habitacionales transitorias.

Cambios en la Ley Pierri

- Exige acreditar diez años de posesión pacífica, continua y ostensible.

- Limita el beneficio a viviendas únicas y permanentes.

- Incorpora a agricultores familiares en determinados casos.

Flexibilización de la Ley de Tierras

- Mantiene la prohibición para que Estados extranjeros compren tierras rurales.

- Elimina varias restricciones vigentes para otros compradores extranjeros.

- Introduce mecanismos de aprobación automática por silencio administrativo.

Modificaciones a la Ley de Manejo del Fuego

- Deroga restricciones incorporadas tras las reformas de los últimos años.

- Redefine el régimen aplicable a tierras afectadas por incendios.

Modernización registral

- Avanza en la digitalización de los registros inmobiliarios.

- Crea una Red Federal de Publicidad de Inhibiciones.

- Impulsa una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para trámites en todo el país.

Los puntos que prometen mayor debate en el recinto

-Los desalojos exprés y las herramientas para recuperar inmuebles ocupados.

-La flexibilización de las restricciones a la adquisición de tierras rurales por extranjeros.

-Los cambios en la Ley de Manejo del Fuego.

-El nuevo criterio para las indemnizaciones por expropiación.

Un retroceso normativo en materia ambiental

La iniciativa es impulsada por el ministro de Desregulación Federico Sturzenegger intenta reformar varias leyes a la vez, entre ellas la Ley de Tierras Rurales (Ley 26.737).

Si bien el proyecto se presentó este año, no es la primera vez que el oficialismo intenta modificar estas leyes: el gobierno de Javier Milei quiso derogar la Ley de Tierras al inicio de su gestión a través del DNU 70/2023, cuyo artículo 154 incluía la eliminación de la normativa.

El caso fue judicializado por el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas (CECIM) y después de varios idas y vueltas en marzo de 2024 la Cámara Federal de La Plata declaró inconstitucional la derogación vía DNU y elevó el caso a la Corte Suprema. Esto significa que la Ley de Tierras Rurales sigue vigente gracias a la medida cautelar hasta que la Corte resuelva su destino, destacó el diario Página/12.

En diciembre de 2025, el jefe de Gabinete y vocero presidencial Manuel Adorni anunció en el marco del Consejo de Mayo que el Ejecutivo se encontraba preparando un nuevo proyecto para derogar/modificar la Ley de Tierras. Finalmente, en marzo de este año, se presentó el proyecto.

¿Qué está en juego?

-La ley de tierras establece límites a la concentración y extranjerización de la tierra. Sancionada en 2011, establece topes a la propiedad extranjera sobre tierras rurales, restricciones en zonas de frontera y resguardos sobre inmuebles vinculados a cuerpos de agua.

-Por ejemplo, establece que solo el 15% de las tierras rurales a nivel nacional, provincial, municipal o departamental pueden estar en manos extranjeras.

-Además, establece un límite por nacionalidad, según el cual dentro de ese 15%, las personas o empresas de una misma nacionalidad extranjera no pueden poseer más del 30%.

-Asimismo, se establece un tope por Titular: ningún titular extranjero (persona humana o jurídica) puede poseer más de 1.000 hectáreas en la zona núcleo o su equivalente en otras zonas.

-A su vez, fija límites para las zonas de frontera y cuerpos de agua: existen restricciones adicionales y permisos especiales exigidos por la Superintendencia de Fronteras para la compra de tierras ubicadas en zonas limítrofes y se prohíbe la titularidad de tierras que incluyan o limiten con cuerpos de agua de envergadura permanente y de dominio público.

Eso es lo que dice la ley, ahora bien, ¿Qué pasa en la realidad? El Observatorio de Tierras -una iniciativa impulsada por docentes e investigadores del Programa Interdisciplinario de Historia Agraria de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA- presentó fines del 2025 un mapa interactivo de la extranjerización de la tierra en Argentina.

De los informes se desprende que actualmente hay más de 13 millones de hectáreas que pertenecen a extranjeros, una extensión que representa casi el 5% del territorio nacional, una superficie similar a Inglaterra o a Santa Fe, consignó el diario Página/12.

¿En manos de quiénes están esas tierras? Según los investigadores, Estados Unidos encabeza el ranking con 2,7 millones de hectáreas, seguido por Italia y España.

Si bien “solo” el 5% del territorio está en manos de extranjeros y nos encontramos aún lejos del tope establecido por la ley, el Observatorio informa que existen 36 departamentos que ya exceden el límite del 15%. Más aún, hay cuatro casos –Lácar (Neuquén), General Lamadrid (La Rioja) y Molinos y San Carlos (Salta)– donde la extranjerización ya supera el 50%.

La pregunta que surge evidente es ¿Por qué hay zonas donde se exceden los límites? Para despejar esa duda hablé con Matías Oberlin historiador, integrante del Observatorio de Tierras: “Estos treinta y seis departamentos vienen con un nivel de extranjerización que proviene de la década de los noventa, a partir de ciertas modificaciones que se hicieron durante el gobierno de Menem que permitieron la compra de terrenos de forma masiva como es el caso de Lewis o el caso de Benetton”.

Por eso -explica Matías Oberlin- en el año 2011 se sanciona esta ley, “para ponerle un freno a esta extranjerización. Incluso le pone límites por ejemplo al hecho de que no se puedan comprar tierras a través de testaferros lo que permite que esté judicializado el caso del Emir de Abu Dhabi en Bariloche”

-¿Cómo afecta el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada a la ley de tierras rurales?

-Desde el observatorio de tierra venimos señalando que el proyecto es un proyecto de extranjerización de tierras porque el objetivo es derogar los artículos principales de la ley que fijan límites al proceso de extranjerización, poniendo un tope de un 15% a nivel provincial o subprovincial y fijando límites a la tierra ribereña o con espejo de agua. Si avanza el proyecto significaría una pérdida significativa de la soberanía nacional.

-¿Cómo impactaría la flexibilización de estos procesos a los ciudadanos de a pie?

-Se afectarían muchísimas cuestiones de la vida de los ciudadanos de a pie. Por ejemplo, la extranjerización en zonas sumamente atractivas en términos inmobiliarias y turísticos va generando la imposibilidad de que muchos ciudadanos argentinos puedan acercarse porque va elevando el costo del nivel de vida de toda la región. Es el caso por ejemplo de Bariloche y la dificultad que hay en esa zona para obtener una vivienda de alquiler. Se va generando también una presión sobre los recursos como el agua u otros recursos naturales que necesitamos. Además, la extranjerización de zonas fronterizas -como el caso de Lewis- dificulta muchísimo la labor del Estado, flexibilizando el tránsito de todo tipo de mercancías o productos muchas veces ilegales.

Parece entonces que, lejos de lo que hicieron creer, las tierras rurales no son zonas abandonadas e inútiles, todo lo contrario: concentran bienes estratégicos como agua dulce, biodiversidad, minerales y corredores logísticos, todas cosas claves en un contexto global de crisis climática y alimentaria, lo que explica que haya tanto interés en desregular su compra y venta y entregar los recursos al mejor postor, sin importar las consecuencias que esto tenga a nivel ambiental, comunitario y de soberanía.

Este proyecto no es inocente, hay que analizarlo en un contexto de retroceso normativo a nivel ambiental, atravesado por la modificación de la ley de glaciares y por la aprobación del el RIGI que funciona como complemento de la flexibilización sobre tierras rurales, publicó el diario Página/12.

Y también hay que entenderla en el contexto global, en el cual los líderes mundiales se están repartiendo los roles y buscando proveerse de recursos estratégicos como son los minerales y el agua, de cara a la crisis climática.

Las tierras rurales no son territorios desiertos, son territorios estratégicos para poder afrontar la tormenta que se viene, por eso están en disputa.