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Derrumbe de las operaciones inmobiliarias

La compra y venta de propiedades cayó el mes pasado 41,2% en Buenos Aires. La volatilidad cambiaria, la incertidumbre financiera y el parate en la actividad económica explican el fuerte retroceso. Fue la mayor caída para septiembre desde 2012. Las escrituras concretadas con hipotecas disminuyeron 78 por ciento.

Las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires se desplomaron 41,2 por ciento interanual durante septiembre. La volatilidad cambiaria, la incertidumbre financiera y el parate en la actividad económica explican el fuerte retroceso. Fue la mayor caída para un mes de septiembre desde 2012 cuando el esquema de regulaciones cambiarias denominado “cepo” llevaba menos de un año de vigencia y había vuelto muy difícil el acceso a dólares para la compra de propiedades.

El mes pasado la contracción más significativa se observó entre las escrituras concretadas con hipotecas bancarias. El segmento impulsado a lo largo de los últimos dos años por los créditos UVA anotó una contracción interanual del 78 por ciento debido a la disparada de la inflación

Al abúlico desempeño inmobiliario relevado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se suman el ajuste en la obra pública y la ralentización en el inicio de nuevos proyectos de edificación privados. Ambas dinámicas impactarán sobre el empleo en el sector de la construcción.

El mes pasado se realizaron 3.539 operaciones por un monto equivalente a 17.946 millones de pesos. Al tipo de cambio promedio de referencia informado por el Banco Central las transacciones concretadas sumaron 465 millones de dólares en septiembre. El monto promedio declarado en las operaciones rondó los 130.000 dólares. De acuerdo al informe elaborado por escribanos porteños, durante los primeros nueve meses del año se registraron 43.581 escrituras en el territorio porteño que representan un alza de 2,2 por ciento frente al mismo período de 2017.

Por su parte, las escrituras formalizadas mediante hipotecas bancarias en septiembre fueron solo 382. Como consecuencia de la incertidumbre financiera y la aceleración de la inflación, esas operaciones pasaron a representar el 10,8 por ciento del total de los actos durante septiembre mientras que doce meses atrás llegaron a explicar el 28,9 de las transacciones. El acumulado para los primeros 9 meses de 2018 arroja 11.838 escrituras realizadas con hipotecas. En esa comparación las cifras todavía muestran una mejora interanual relevante ya que se ubican un 19,6 por ciento por encima del mismo período de 2017.

Sin embargo, las crecientes tensiones experimentadas por los tomadores de préstamos hipotecarios UVA llevaron al gobierno a lanzar dos semanas atrás un conjunto de medidas financieras para intentar amortiguar el impacto de la aceleración en la inflación y el aumento en las tasas de interés sobre esos deudores. Para quienes tomaron un crédito ajustado por inflación hace un año, la cuota se incrementó alrededor de un 40 por ciento.

Por eso, el gobierno estableció un tope de 10 puntos porcentuales al desfasaje entre las cuotas de los créditos UVA y los salarios. De esa forma, si los salarios subieron en el mismo período un 25 por ciento, la cuota no debería crecer un 40 por ciento sino solo un 35 por ciento. La diferencia ingresa al capital adeudado y se cobra al tomador cuando la brecha entre inflación y salarios queda por debajo de los 10 puntos. Y, más allá de las medidas, sigue abierta la posibilidad de que si la brecha supera los 10 puntos el deudor pida al banco estirar los plazos de repago.

La caída en la compraventa de inmuebles ha sido acompañada desde abril, cuando empezó la corrida cambiaria, por la disminución en los permisos de edificación concedidos en 60 municipios de todo el país. De acuerdo al relevamiento realizado por el Indec, las bajas oscilaron entre el 13 y el 20 por ciento en la comparación interanual. La evolución evidenciada por los permisos de edificación privada constituyen, según indica el organismo estadístico, un indicador de las intenciones de construcción por parte de los particulares, anticipando la futura evolución de la construcción.

La explicación para el pesimismo empresario reside en la suba de los costos financieros. La situación de parálisis, explican en el sector, se prolongará por lo menos hasta que finalice el verano. Sin embargo, no existen certezas de que en el marco del ajuste monetario asumido por el Banco Central las tasas de interés vayan a registrar una reducción significativa desde los niveles de 60-70 por ciento observados a lo largo de los últimos dos meses. 

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